Aus-Büro-mach-Wohnung? Die (Un-)Möglichkeit von Transformationen

Der Artikel kurz zusammengefasst

Grundsätzlich gibt es drei Hauptbestandteile, wenn es um die Umnutzung von anderen Gebäudetypen in Wohnraum geht. Dazu gehören die Verfügbarkeit geeigneter Gebäude, die Nachfrage nach transformiertem Wohnraum und die Initiatoren von Transformationsprozessen. Bei diesen drei Zutaten spielen mehrere Dinge eine Rolle. In diesem Artikel geht es um alle drei Zutaten – wir befassen uns vor allem mit den möglichen Hindernissen von Transformationen.

Geeignete Gebäude

Wenn es um Umwandlungen geht, werden regelmäßig alte Büros unter die Lupe genommen. Wohnungen werden auch oft in Gebäuden untergebracht, die weniger auffällig sind, wie z. B. alte Industrie- oder Gesundheitsgebäude, ehemalige Kirchen, Gemeindehäuser oder Schulen. In Innenstadtvierteln gibt es auch viele alte und leerstehende Geschäfte. Selbstverständlich werden auch diese regelmäßig zu Wohnungen umgebaut. Oft handelt es sich dabei jedoch um eigenständige Projekte, die von einer Standardzielgruppe, nämlich Paaren ohne Kinder, in Auftrag gegeben werden oder sich an diese richten. Es handelt sich um sogenannte Stadtwohnungen.

Es gibt zwei Merkmale, die maßgeblich darüber entscheiden, ob sich ein Gebäude für eine Umwandlung in Wohnraum eignet. So ist es beispielsweise wichtig zu wissen, ob es ohne zu großen Aufwand machbar ist, Wohnraum in einem Gebäude unterzubringen. Auch der Standort spielt eine große Rolle bei der Bestimmung der Eignung eines Gebäudes.

In jüngster Zeit hat sich der Trend der geringen Verfügbarkeit von leerstehenden Bürobauten umgekehrt. Dies wurde seit einigen Jahren vorhergesagt, ist aber seit einigen Monaten deutlich sichtbar. Das bedeutet nicht, dass von heute auf morgen leerstehende Flächen verfügbar sein werden. Die Verfügbarkeit dieser Gebäude wird jedoch in den kommenden Jahren zunehmen. Dies ist vor allem auf den Ersatzbedarf an energieeffizienten Büros in zentralen Lagen zurückzuführen. Dabei spielt auch die zunehmende Rolle des Homeoffice und der daraus resultierende reduzierte Bedarf an Büroflächen in einigen Branchen eine Rolle.

Die Nachfrage hängt mit den „urbanen Job-Nomaden“ zusammen

Eine wichtige Zielgruppe für umgebauten Wohnraum in urbanen Zentren sind Expats, also kurzfristig zugezogene Fachkräfte, die ebenso kurzfristig Wohnungsbedarf haben. Diese Gruppe ist oft auf der Suche nach einem „lebenden Produkt“. Hier kommen Wohnungen und damit verbundene Dienstleistungen zusammen, wie z. B. gemeinsame Waschmöglichkeiten, Küchen und Außenbereiche. In urbanen Gebieten wird dieses Phänomen als „”Re-Hotelisierung“ bezeichnet. Diese Wohnform ist auch für eine wachsende Gruppe junger Menschen interessant. Das liegt manchmal daran, dass sie selbst keine andere Wohnung finden, aber auch daran, dass sie den Charakter und die Lage dieser Wohnform attraktiv finden.

In diesem speziellen Markt gibt es jedoch ein potenzielles Hindernis: die politischen Debatten, ob und wie Migration zu begrenzen sei. Bei diesen Debatten geht es aber nicht zuletzt um Arbeitsmigration im klassischen Sinne, bei der es im Grunde um gering qualifizierte Jobs geht. Dies ist in der Regel also gar nicht die Zielgruppe für die umgewandelten, tendenziell eher im High-end-Sektor angesiedelten umgewandelten Wohnungen geht.

Doch eine generelle Begrenzung der Zuwanderung hätte natürlich auch auf dieses Zielsegment eine abschreckende Wirkung, was also indirekt auch die Nachfrage nach transformiertem Wohnraum verringern könnte. Dies ist nicht nur auf den geringeren Bedarf an diesen Wohnungen zurückzuführen, sondern auch auf einen möglichen Rückgang des verfügbaren Einkommens bei den verbleibenden Interessenten.

Zugezogene Fachkräfte sind oft höher qualifiziert. Das hat zur Folge, dass sie oft ein hohes Einkommen haben. Es gibt eine Mindestgehalt, das Nicht-EU-Mitglieder verdienen müssen, um regulär dauerhaft in Deutschland arbeiten zu können. Infolgedessen haben sie genügend verfügbares Einkommen übrig, um es unter anderem für das Wohnen ausgeben zu können. In der Regel bleiben sie jedoch nur für eine begrenzte Zeit am selben Ort. Gerade deshalb ist diese Gruppe für Investoren und gewerbliche Vermieter interessant. Wenn die Expat-Mieter die Wohnung verlassen, ist es eine hervorragende Gelegenheit für sie, eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Investitionsbereitschaft von Initiatoren und Kunden

Umwandlungen sind nicht zuletzt für Fonds als Investoren interessant, die Mietobjekte bauen. Dies liegt daran, dass ein großer Teil des Aktienzuwachses im Besitz der Anleger durch Umwandlung erzielt werden kann. Dies hat vor allem finanzielle Gründe. Bringt die Investition in die Transformation genug und sogar mehr als die Investition in etwas anderes? Das hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Neben den finanziellen Anreizen, die darüber entscheiden, ob eine direkte Investition in Immobilien interessant ist, geht es auch um die Art und Weise, wie dies interessant sein kann. Zum Beispiel können die Zinssätze zu diesem Zeitpunkt hoch sein. Anlagefonds entscheiden sich in diesem Fall eher dafür, Geld in Form von Hypotheken an Privatpersonen zu leihen.

Darüber hinaus lässt sich das Interesse an der Transformation zum Teil durch die teilweise höheren Anforderungen erklären, die es an den „normalen” Neubau gibt. Oder die Möglichkeit, in besonderen Situationen (einige größere Flächenumwandlungen im Bestand) kostengünstiger zu bauen. Ein Großteil des potenziellen Wohnraums in Nutzgebäuden, die in den kommenden Jahren frei werden, sind Büroflächen. Proportional dazu wird mehr Arbeit geleistet werden müssen als bei den transformierten Büros des vorangegangenen Jahrzehnts. Dies bedeutet jedoch, dass dies höhere Investitionen mit sich bringt, so dass die schneller eine andere Entscheidung treffen können, wenn sie (in Immobilien) investieren möchten.