„Haben unser Geschäftsmodell komplett auf ‚Villages‘ umgestellt“ – Interview mit Volker Heise, Heise Haus GmbH

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Heise, stellen Sie uns doch ganz kurz die Heise Haus GmbH vor. Wie verdient das Unternehmen sein Geld, worauf liegt der Fokus der Geschäftstätigkeit?

olker Heise: Wir entwickeln standardisierte Villages für Käufer, Mieter und als Angebot an Unternehmen und Hotels. Als Generalunternehmer verdienen wir an der Village-Projektgesellschaft (SPV) mit Planung und Marketing sowie den Erlösen aus Verkauf oder Vermietung.

Anleihen Finder: Lassen Sie uns zunächst beim einfachen Modulhaus bleiben. Was ist das Besondere an Ihren Modulhäusern? Wie viele verschiedene Typen bieten Sie an und worin unterscheiden Sie sich speziell von anderen Fertighaus-Anbietern?

Volker Heise: Die einzelnen Häuser sind minimalistisch designt, standardisiert, energieautark und nachhaltig durch die Holzbauweise und hochwertige Isolation – und damit ökologisch und bezahlbar. Dabei basiert jedes Haus auf einem immer gleichen Modul und Ausstattung, was je nach Wohnfläche verdoppelt oder getrippelt wird und auch stapelbar ist.

„Wir sind kein Fertighaus-Anbieter, sondern entwickeln Villages mit nachhaltigen Häusern“

Wir sind kein Fertighaus-Anbieter, sondern entwickeln Villages mit nachgefragten, kleinen, leistbaren und nachhaltigen Häusern. Basierend auf dieser Nachfrage können wir ein passendes, standardisiertes Village-„Produkt“ inklusive Planung, Energie- und Mobilitätskonzept sowie Finanzierung mit verschiedenen Partnern wie zum Beispiel Voll-Modul-Herstellern umsetzen.

Anleihen Finder: Sie sagen es, Sie bieten aus Kostengründen nun ganze „Modulhaus-Villages“ an. Was steckt hinter dieser Idee und wen sprechen Sie damit an?

Volker Heise: Wir hatten in der Vergangenheit einzelnen Kunden Häuser auf ihren Grundstücken angeboten. Dadurch haben wir den Bedarf und die Standardisierungsmöglichkeiten kennengelernt, sodass wir jetzt auf größere Einheiten, wie 20 oder 50 Häuser für ein Projekt, skalieren können.

Damit sprechen wir Kommunen an, die nachhaltigen Wohnraum ohne Flächenversiegelung befürworten und sich außerdem die Erschließungskosten auf der Village-Fläche sparen möchten. Mit der fertigen Planung wenden wir uns an die zukünftigen Bewohner, die nachhaltig, energieeffizient und günstiger wohnen wollen: Berufstätige/ Familien im Home-Office oder die auch weitere Wege zur Arbeit akzeptieren, sowie Best Ager mit Immobilienbesitz, die minimalistischer und in einer Umgebung mit Gleichgesinnten wohnen wollen (Senior Living). Gerne unterstützen wir auch Hotels, die mit „autarken Chalets“ einen Return on Invest in wenigen Jahren erreichen wollen, sowie Unternehmen, die ihre Mitarbeiter mit bezahlbarem Wohnraum unterstützen und somit an das Unternehmen binden möchten.

Anleihen Finder: Können Sie uns Ihren Track Record an verkauften Häusern bzw. Villages nennen? Wie gestaltet sich die gegenwärtige Auftragslage bzw. Projekt-Pipeline?

Volker Heise: Wir haben im ersten richtigen Jahr unseres Geschäftsbetriebs gleich über eine Million Euro Umsatz gemacht und daraufhin in 2022 nach Kriegsbeginn den Einzelhausverkauf und die eigene Produktion in Belarus abgebrochen, was uns dann noch einen ähnlichen Umsatz gebracht hat. Seit Mitte 2022 haben wir externe Hersteller gesucht und unser Modell hart auf Villages geschwenkt: Hier haben wir jetzt ein halbes Dutzend Projekte in der Planung und die ersten im Marketing, um darüber Reservierer zu finden. Der nächste Schritt ist die Finanzierung und der Start des Baus.

Anleihen Finder: Was haben Sie im vergangenen Jahr mit dem Modulhaus-Konzept erwirtschaftet? Können Sie uns generell einmal die Entwicklung der wichtigsten Finanzkennzahlen (Umsatz, EBITDA, Cashflow, Eigenkapital) seit Gründung in 2019 aufzeigen?

Anleihen Finder: Warum haben Sie sich nun doch für die Begebung einer Anleihe entschieden, nachdem Sie im vergangenen Jahr eine geplante Anleihe-Emission abgebrochen haben? Wie haben sich die Rahmenbedingungen intern sowie extern verändert und welche Vorteile sehen Sie weiterhin in einer Anleihe?

Volker Heise: Unsere Rahmenbedingungen haben sich Anfang 2022 komplett geändert: Zuerst entfielen im Januar die KfW-Fördermittel mit 37.500 Euro für eine Wohneinheit, und einige Kunden haben ihren Auftrag zurückgezogen bzw. mussten ihn zurückziehen, weil ihre Finanzierung nicht mehr möglich war. Dann fiel am 24.02.2022 Russland in der Ukraine ein und alle anderen Kunden, mit denen wir in 2022 eine realistische Chance auf die Vervierfachung des Umsatzes hatten, haben abgesagt, weil ihnen natürlich die Produktion in Belarus zu unsicher erschien.

„Unsere Rahmenbedingungen haben sich Anfang 2022 komplett geändert“

Übrigens: Am Morgen des 24.02.2022 ist ein ukrainischer Kollege direkt an die Ostfront abtransportiert worden. Das im morgendlichen Team-Call zu erfahren und zu wissen, dass Frau und Kind um ihren Mann und Vater bangen, ist schon extrem niederschmetternd …

Wir hatten bis dahin seit Monaten eine eigene Produktion in Dessau, der Bauhaus-Stadt, geplant und bereits Objekte geprüft sowie die Produktion und die Standards im Detail geplant. Zur Finanzierung hatten wir zusammen mit der Dicama AG, Rechtsanwälten usw. einen 10-Millionen-Euro-Bond geplant, um mit Banken und Fördermitteln 20 Millionen Euro Kapital zur Verfügung zu haben. Ein weiterer, bekannter Investor, der dieses Vorgehen kannte und als realistisch betrachtete, hatte dafür auch Kapital zugesagt, so dass wir mit positivem Eigenkapital in eine AG hätten wandeln können. Das Kapital floss aber dann nur zum Teil und als wir mit Verzögerung Ende Juni 2022 die Zusage der CSSF, der luxemburgischen Aufsichtsbehörde, erhielten, war der Erfolg einer Platzierung des Bonds bereits unrealistisch. Letztlich haben wir den Bond abgesagt, wodurch die Aussicht auf ein Budget für die Produktion nicht mehr existierte.

Parallel hatten wir aber bereits nach Herstellern in der EU Ausschau gehalten und im Herbst 2022 mit einem der ersten, der in eine moderne Modulproduktion investiert hat, einen Liefervertrag geschlossen: InstaBuilt. Seitdem arbeiten wir mit weiteren Herstellern an Lieferverträgen, um uns hier unabhängig aufzustellen. Bis Ende 2022 haben wir unser Geschäftsmodell dann komplett auf Villages umgestellt. Das betraf auch das Team, das wir damit auch reduziert haben. Die Anleihe soll dem Team die weitere Entwicklung der Villages ermöglichen. Deshalb sollen unsere Investoren auch am Erfolg mit partizipieren.

Anleihen Finder: Im vergangenen Jahr wollten Sie noch bis zu 10 Mio. Euro über den Kapitalmarkt einsammeln, jetzt sind es nur noch 2 Mio. Euro. Was ist mit dem Differenzbetrag und wofür sollen die nun anvisierten 2 Mio. Euro aus der Anleihe konkret verwendet werden?

Volker Heise: Die Entwicklung der Villages kostet weit weniger als eine eigene Produktion, sodass wir ab 2 Millionen Euro suchen – zum einen über diese Anleihe und zum anderen auch Equity über Investoren, die wir direkt ansprechen und die wir über www.NewChip.com in den USA suchen. Hier wurden wir gerade in deren Accelerator-Programm in der höchsten Stufe „Series A“ aufgenommen, weil sie einen Fit bei ihrem Investoren-Netzwerk sehen. In den USA sind Communities bestens bekannt und beliebt und unsere Villages erscheinen als logische Adaption im europäischen Markt. Weitere Pluspunkte brachte unser Team, das sich in einer kurzen Zeit und trotz der Marktbedingungen eine Höchstleistung geboten hat und sich schnell auf eine weit skalierbarere Lösung verändern konnte.

„Die Entwicklung der Villages kostet weit weniger als eine eigene Produktion“

Mit dem Kapital können wir unserem Prozess folgen: Werbung, um Kommunen zu finden, Villages planen, Werbung, um Reservierer zu finden, uns nach Baufortschritt bezahlen lassen und die Objekte übergeben. Das gilt für Einzelkunden und auch Chalets für Hotels, wie die von uns gebauten Chalets für Fritsch am Berg, sowie Wohnsiedlungen für Arbeitgeber, die ihre Mitarbeiterattraktivität steigern wollen.

Anleihen Finder: Sie bieten den Minibond über das Portal Seedmatch an. Warum passt Crowdinvesting besser zu Ihrem Geschäftsmodell? Wen sprechen Sie mit dem Minibond konkret an und wird es dennoch eine Börsennotierung der Anleihe geben?

Volker Heise: Crowdinvesting passt unseres Erachtens deshalb gut, weil wir wieder in einer frühen Phase sind, zu der nur Crowd-Investoren und Business Angels passen. Wir konnten von Anfang an bekannte Business Angels überzeugen und danach haben dann auch die Crowd-Investoren von Seedmatch uns in einer frühen Phase vor eineinhalb Jahren ihr Vertrauen geschenkt. Danach konnten wir wieder einen neuen Angel überzeugen – Dr. Peter Haueisen, ehemals Allianz-Vorstand – und unsere beiden bestehenden Angels haben auch weiter investiert. Aktuell streben wir keine Börsennotierung an. Aber mit Umsetzung der ersten Villages wollen wir das Thema starten.

„6,50% jährlich allein wäre wohl nicht interessant, aber zusätzlich gibt es die Gewinnbeteiligung“

Anleihen Finder: Inwiefern sehen Sie einen Kupon von 6,50% p.a. in der heutigen Zins-Landschaft als gerechtfertigt an – was ist darin eingepreist?

Volker Heise: 6,50 % jährlich allein wäre wohl nicht interessant. Aber zusätzlich gibt es die Gewinnbeteiligung. Diese Kombination macht die Anleihe – auch für einen Kleininvestor ab 500 Euro – sehr interessant. Bei planmäßiger Geschäftsentwicklung könnte die Wertsteigerung der Anleihe signifikant sein.

Anleihen Finder: Wie bedienen Sie die Zinszahlungen in den kommenden fünf Jahren? Welche Sicherheiten können Sie den Anleihezeichnern bieten?

Volker Heise: Wir nehmen unsere Verbindlichkeiten sehr ernst. Jeder Investor hat den Anspruch zu erfahren, was mit seinem Geld passiert. In unseren Quartalsberichten kommen wir dieser Pflicht nach und erläutern den Geschäftsverlauf im Detail. Darüber hinaus kann sich jeder Investor bei uns mit weiteren Fragen melden und bekommt selbstverständlich eine weiterführende Antwort.

Anleihen Finder: Worin sehen Sie derzeit die größten Risiken in Ihrem Geschäftsmodell? Wie sichern Sie sich etwa gegen Zahlungsausfälle, bürokratische Hürden o.ä. ab?

Volker Heise: Wir glauben, dass sich das Risiko erheblich reduziert hat, weil der Aufwand mit der entfallenen Produktion in Belarus geringer wird. Zu sehen ist das anhand des reduzierten Teams und der dementsprechend gesunkenen Kosten. Außerdem können wir nun das jeweilige Projekt ausschreiben, die Gewerke in-time beauftragen und die Auftragnehmer voll in die Haftung nehmen, was unser Risiko erheblich reduziert. Zu guter Letzt waren unsere früheren Einzelkundenprojekte für unsere Partner und Hersteller uninteressant. Das hat sich mit den Villages vollständig geändert: Wir werden eingeladen und man wirbt um uns.

Es besteht weiterhin das Risiko, dass die Märkte wegen des Krieges oder eventuell neuer Ereignisse in Schwierigkeiten geraten. Bürokratische Hürden hatten wir bei den Einzelhäusern nicht, weil wir im Rahmen der Baufenster gearbeitet haben – und das werden wir auch weiterhin tun.

Anleihen Finder: Abschließend: Welche Ziele verfolgen Sie mit der Heise Haus GmbH in den kommenden Jahren – sowohl in operativer als auch unternehmerischer Sicht?

„In operativer Hinsicht verfolgen wir kurzfristig die schwarze Null“

Volker Heise: In operativer Hinsicht verfolgen wir kurzfristig – ganz klar – die schwarze Null. Mittelfristig soll Heise Haus unternehmerisch stark wachsen, um die Marke nicht nur in Deutschland bekannt zu machen. Bis zum Laufzeitende der Anleihe streben wir damit eine starke Wachstumsphase an – und davon werden die Investoren entsprechend profitieren.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Heise.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: Heise Haus GmbH

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (März-1-2023). Registrieren Sie sich hier für unseren kostenlosen Newsletter und seien Sie stets vorab informiert.