Wohnungsmangel und steigende Immobilienpreise haben zu einem regen Treiben bei der Baulandentwicklung geführt. Landwirte stehen immer wieder vor möglichen Baulandausweisungen. Generell können sie Veräußerungsgewinne bei entsprechender Gestaltung als Privatvermögen steuerfrei oder als Betriebsvermögen durch Reinvestition steueroptimiert vereinnahmen. Doch wer Fehler macht, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft, für den ein Verkauf stets die Veräußerung von Umlaufvermögen darstellt – und dafür sind sofort und in voller Höhe Steuern zu zahlen.
Ein Landwirt kann schneller zum Grundstückshandelsunternehmer werden als gedacht. Ist nämlich der Verkauf die Folge vorhergehender wertsteigernder Maßnahmen des Landwirts, damit aus seinen Acker- und Grünlandflächen hochwertiges Bauland wird, nimmt das Finanzamt automatisch unternehmerische Gewerblichkeit an. Es werden ihm sogenannte schädliche Aktivitäten zugerechnet, die aus einer bloßen landwirtschaftlichen oder vermögensverwaltenden Tätigkeit einen Gewerbebetrieb machen. Ist der Landwirt dann noch verschuldet oder fallen hohe Erschließungskosten an, kann es finanziell schnell eng werden.
Bezahlen ja, aber nicht beauftragen
Darum sollten bei der Veräußerung von landwirtschaftlichen Grundstücken von Anfang an die Weichen auf Steueroptimierung gestellt werden. Das beginnt bereits bei der ersten Kontaktaufnahme mit Behörden oder Investoren. Städte und Gemeinden scheuen es oftmals, Architekten oder Erschließungsunternehmen zu beauftragen. Übernimmt der Landwirt als Grundstückseigentümer diese Aufgaben, überschreitet er damit bereits die Grenze zur Gewerblichkeit. Er darf zwar alle damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen bezahlen, die Beauftragung von Architekten und Erschließungsfirmen aber darf nicht durch ihn erfolgen. Auf der sicheren Seite ist der Landwirt, wenn er Kostenerstattungsverträge unterschreibt, mit denen er die Bezahlung der von der Kommune in Auftrag gegebenen Arbeiten übernimmt. Die reine Kostenübernahme ist steuerlich unschädlich. Doch Ecovis-Steuerberater Frank Rumpel in Würzburg rät: „Die Grenze zur Gewerblichkeit ist rasch überschritten, auch zum Beispiel durch falsche Bauvoranfragen. Deshalb sprechen Sie mit uns, bevor Sie loslegen. Hinterher kann es zu spät sein.“
Frank Rumpel, Steuerberater bei Ecovis in Würzburg
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