Ertragswertverfahren: die wichtigsten Informationen auf einen Blick

Was es damit genau auf sich hat, soll in den folgenden Abschnitten etwas genauer beleuchtet werden. Zur Sprache kommen dabei unter anderem auch potentielle einflussnehmende Faktoren, Vor- und Nachteile sowie die Vorzüge, die eine Bewertung der Immobilie durch den Fachmann mit sich bringt.

Mögliche Gründe, die für die Wertbestimmung einer Immobilie sprechen

Den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, macht in vielen Situationen Sinn. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn es sich um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handelt, die bereits in die Jahre gekommen sind und daher eine Bestimmung des aktuellen Wertes erforderlich machen. Vielleicht wurde die Immobilie auch vererbt und die neuen Eigentümer möchten in Erfahrung bringen, welche Erträge sie durch eine Vermietung bzw. Verpachtung ihres Grundbesitzes erwarten dürfen.

Auf den Punkt gebracht liegt der Fokus beim Ertragswertverfahren wie die Bezeichnung bereits vorschlägt auf den Erträgen, die die jeweilige Immobilie beispielsweise in Form von Mieten abwirft.

Ein wichtiger Hinweis: Ungeachtet der genauen Beweggründe sowie der Art der zu bestimmenden Immobilie sollten Laien für die Ermittlung des Wertes ihrer Immobilie grundsätzlich Know-how und Erfahrung qualifizierter Sachverständiger in Anspruch nehmen, zumal sich das Verfahren als ausgesprochen komplex gestaltet.

Kurz erklärt: Verfahren zur Bestimmung des Immobilienwertes

Vorab ist an dieser Stelle darauf zu verweisen, dass es insgesamt drei Verfahren zur Marktwertbestimmung einer Immobilie gibt. Geht es um die Bewertung von Unternehmen oder aber von verpachteten oder vermieteten Immobilien, so wird in der Regel dem hier zur Diskussion stehenden Verfahren zur Ertragswertermittlung der Vorzug vor den Varianten mit Fokus auf Vergleichswert bzw. Sachwert gegeben.

Was sich genau dahinter verbirgt? Eine Berechnung der Höhe von Einnahmen primär durch Mietzahlungen sowie anfallender Kosten und daraus resultierend eine Bestimmung des sogenannten Verkehrs- bzw. Marktwertes.

Anders ausgedrückt: Bei dem Ertragswert handelt es sich um die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert inklusive Zuschlägen und Abzügen.

Zu den Faktoren, die bei dem Verfahren eine essentielle Rolle spielen, zählen neben Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen auch der Liegenschaftszins, sprich der jeweils aktuelle Zinssatz der Immobilie, der Bodenwert des unbebauten Grundstücks sowie die baulichen Umstände. Hinzu kommt die Rechengröße, anhand derer die Zeitspanne festgelegt wird, die es braucht, um eventuelle Anschaffungskosten mittels der Mieteinnahmen auszugleichen. Im Fachjargon wird diese als Vervielfältiger bezeichnet. Weitere wichtige Punkte sind Abzüge und Zuschläge.

Allein mit Blick auf die Fülle an zu berücksichtigenden Faktoren ist es leicht nachzuvollziehen, dass die Ermittlung des Immobilienwertes vorzugsweise Experten auf diesem Gebiet überlassen werden sollte.

Das Ertragswertverfahren im Kreuzverhör

Ob sich das hier im Zentrum stehende Verfahren tatsächlich als sinnvoll und entsprechend empfehlenswert erweist, hängt von dem Einzelfall ab. Fest steht, dass es sich vor allem bei der Bewertung von Anlageobjekten als zuverlässig bewährt hat. Hier punktet es nicht zuletzt aufgrund seiner sehr genauen und praxisnahen Ergebnisse. Zurückzuführen sind diese auf die bereits beschriebene Beachtung mehrerer potentiell beteiligter Faktoren.

Als Nachteil wiederum kann es sich erweisen, dass Entwicklungen, allen voran in Zukunft möglicherweise steigende Mietpreise bei diesem Verfahren ebenso wenig Berücksichtigung finden wie die Tatsache, dass der für die Bestimmung schon fast unverzichtbare Liegenschaftszins in einigen Gemeinden nicht einheitlich ist.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Experten wie die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung grundsätzlich auf mindestens zwei Verfahren zur Bestimmung des Marktwertes von Immobilien setzen, um präzise Ergebnisse zu garantieren.Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien: ein Fall für den SpezialistenDass die oben angesprochene „Notlösung“, sprich die Kombination mehrerer Verfahren, den Prozess der Wertermittlung noch aufwendiger und vielschichtiger gestaltet, erklärt sich von selbst. Entsprechend kann auch mit Blick auf diesen Aspekt nur zu der Beauftragung eines Sachverständigen geraten werden.

Zusammengefasst bietet sich die Anwendung des Ertragswertverfahrens vor allem bei verpachteten oder vermieteten Immobilienarten an. Handelt es sich hingegen um Wohnobjekte, die von den Eigentümern selbst genutzt werden, so empfiehlt sich eines der anderen beiden Verfahren, sprich entweder das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren.

Besonders häufig genutzt wird das hier beschriebene Verfahren zur Ermittlung des Ertragswertes bei allen Arten von Mietobjekten, darunter Mehrfamilienhäuser, vielseitig genutzte Grundstücke, die beispielsweise in einem Haus sowohl Mietwohnungen als auch Bäckerei oder Supermarkt aufweisen und gewerblich genutzte Grundstücke wie Einkaufszentren, Büro- und Geschäftsgebäude. Spezialimmobilien wie Hotels, Tankstellen und Parkhäuser gehören ebenfalls in diese Kategorie.

Wer sich in Bezug auf Verfahren unschlüssig ist, konkrete Fragen hat oder weiterführende Informationen rund um das Thema „Ermittlung des Marktwertes der eigenen Immobilie“ wünscht, profitiert von dem Angebot einer unverbindlichen Erstberatung. In dieser liefern Sachverständige wie die Heid Immobilienbewertung eine Bestandsaufnahme zu der individuellen Situation sowie der konkret auf den Einzelfall abgestimmten optimalen Vorgehensweise.

Eine sich idealerweise anschließende Beauftragung der jeweiligen Experten wiederum bedeutet, dass Immobilienbesitzer/innen nach Abschluss der Ermittlung ein Kurzgutachten oder aber Verkehrswertgutachten in den Händen halten, das ihnen detaillierte Informationen über den Wert ihrer Immobilie liefert.