Vermietung auf dem Bauernhof: Gewerblich oder privat?

Seit vielen Jahren gibt es Vereinfachungsregelungen: Die Vermietung von Ferienzimmern oder -wohnungen führt zu außerlandwirtschaftlichem Einkommen, wenn dafür vier oder mehr Zimmer oder sechs oder mehr Betten bereitgehalten werden. Sind es weniger Zimmer oder Betten, wird aber außer dem Frühstück mindestens eine Hauptmahlzeit gewährt, ist die Grenze ebenfalls überschritten. Generell liegt bei Urlaub auf dem Bauernhof immer Gewerblichkeit vor, wenn eine voll eingerichtete Ferienwohnung in einem Feriengebiet kurzfristig an wechselnde Urlaubsgäste vermietet und die Verwaltung beispielsweise von einer Feriendienstorganisation durchgeführt wird, die Ferienwohnung also quasi ein Hotel oder eine Pension ist.

Privat oder gewerblich?

Liegt keine Gewerblichkeit vor, gehören die Einnahmen entweder zur Landwirtschaft oder zu privaten Erlösen aus Vermietung und Verpachtung. Das hängt von den räumlichen Gegebenheiten ab. Die Ferienwohnungen gehören zum Hof, wenn sie auf vorher betrieblich genutzten Grundstücken oder in Gebäuden des Hofs errichtet wurden. Wurde der Hof bereits aufgegeben und privatisiert oder die Ferienwohnung auf privaten Flächen gebaut, sind die Erlöse daraus Privateinnahmen der Hofbesitzer.

Wird der Hof an die nachfolgende Generation vererbt oder verschenkt, stellt sich auch die Frage nach anfallender Erbschaft- und Schenkungsteuer. „Während die Landwirtschaft oder ein Gewerbebetrieb weitestgehend verschont wird, sind fremdvermietete Immobilien bei einer privaten Vermögensverwaltung voll steuerpflichtig“, sagt Annette Wennesz, Ecovis-Steuerberaterin in Traunstein.

Umsatzsteuerlich ist zu beachten, dass die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen unter sechs Monaten generell steuerpflichtig ist. Diese Regel gilt auch für pauschalierende Landwirte. Für die Übernachtungseinnahmen greift allerdings der ermäßigte Steuersatz von sieben oder derzeit fünf Prozent (zwischen 1. Juli und 31. Dezember 2020). Nur für darüber hinausgehende Leistungen werden 19 oder derzeit 16 Prozent Mehrwertsteuer fällig.

Mehrwertsteuer vermeiden

Sie vermieten an Feriengäste und wollen die Mehrwertsteuer sparen? Dann denken Sie darüber nach, dieses Geschäft aus dem Hof auszugliedern und etwa an einen Angehörigen zu übertragen, der dann für die Zimmervermietung die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen kann. Seit 2020 liegt die Umsatzgrenze dafür bei 22.000 Euro statt wie bisher bei 17.500 Euro.

Annette Wennesz, Steuerberaterin und Wirtschaftsprüferin bei Ecovis in Traunstein