Grundstückskauf: Vorsicht, entlegener Acker

Äcker, Felder, Wiesen und Wälder kaufen – das klingt unkompliziert. Doch anders als beim Erwerb von Immobilien genügt es nicht, vor einem Notar einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Für landwirtschaftliche Flächen ist eine gesonderte amtliche Genehmigung erforderlich. Trägt die Veräußerung zur ungesunden Verteilung von Grund und Boden bei, wird sie nicht erteilt. Rechtsgrundlage ist das Grundstückverkehrsgesetz von 1962. Es soll der Zersplitterung agrarischer Nutzflächen und der Spekulation vorbeugen. Damit sollen land- und forstwirtschaftliche Betriebe gefördert werden. Strukturwandel und Bodenpreisentwicklung sorgen jedoch zunehmend für Konflikte.

Immer wieder werden die Gerichte mit diesem typischen Fall beschäftigt: Ein Nichtlandwirt möchte landwirtschaftliche Grundstücke erwerben, obwohl ein ortsansässiger Landwirt genau diese Flächen zur Aufstockung seines Betriebs benötigt und ebenfalls nach den Vertragskonditionen kaufen will. Also verweigert die Behörde dem Nichtlandwirt in der Regel eine Genehmigung. Im Sinn des Gesetzes kommt so der lokale Landwirt zum Zug.

Vom Landwirt zum Nichtlandwirt

Die Kriterien für das Versagen der obligatorischen Genehmigung sind in den vergangenen Jahren durch die Gerichte verschärft worden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat deutlich gemacht, dass es im Gegensatz zu früher nicht mehr genügt, nur festzustellen, ob der Käufer einen landwirtschaftlichen Betrieb führt. Vielmehr muss der Flächenerwerb auch in einer konkreten Verbindung zu diesem Betrieb stehen.

Daran kann es zum Beispiel fehlen, wenn der Landwirt gar nicht beabsichtigt, die Flächen in seinen bestehenden Betrieb einzubringen und dann zu bewirtschaften. Möchte er sie für andere Zwecke, wie etwa zur Kapitalanlage oder auf Vorrat, erwerben, ist er in diesem Fall als Nichtlandwirt zu behandeln. Dass er bereits Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen ist, reicht zur Genehmigung nicht mehr aus.

Schlüssiges Betriebskonzept erforderlich

Diese Rechtsauffassung hat der BGH auf andere Fälle ausgedehnt. So kann die Genehmigung auch versagt werden, wenn die Hof- oder Betriebsstelle des Landwirts von den Kaufgrundstücken zu weit entfernt liegt und dadurch die Bewirtschaftung erschwert und unrationell wird. Künftig hat der Landwirt nachzuweisen, dass er das entfernte Grundstück in seinen Betrieb auch tatsächlich einbinden kann. Dazu muss er ein belastbares Betriebskonzept vorlegen. Subventionen nur für zusammenhängende Flächen Wie es zu bewerten ist, wenn ein ortsfremder Landwirt agrarwirtschaftliche Grundstücke als förderungswürdige „Greening“-Fläche, also Dauergrünland oder ökologische Vorratsfläche, erwerben will, hat das Brandenburgische Oberlandesgericht entschieden. Ein in Niedersachsen ansässiger Landwirt wollte landwirtschaftliche Nutzflächen in Brandenburg erwerben, obwohl sein Betrieb rund 480 Kilometer davon entfernt lag. Hier war es für die Behörden besonders interessant, sein Betriebs- und Bewirtschaftungskonzept zu erfahren. Denn der Landwirt wollte die insgesamt etwa vier Hektar als ökologische Vorratsflächen nutzen. Weil der Kaufvertrag nicht genehmigt wurde, zog er vor Gericht.

„Öko“ zählt nicht immer

Das Oberlandesgericht war der Ansicht, das Grundstücksgeschäft führe zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden und bestätigte die Genehmigungsbehörde. Die Richter verwiesen auf die große Entfernung zwischen Betriebssitz und Kaufflächen und verwarfen das betriebliche Ziel des Landwirts. Dieser hatte angegeben, die Flächen in Brandenburg als ökologische Vorratsflächen für seinen Betrieb in Niedersachsen zu erwerben und EU-Subventionen für diese Greening-Maßnahme erhalten zu wollen.

Hierin sah das Gericht den wesentlichen Grund, um die Genehmigung zu versagen. Das Oberlandesgericht führte an, dass der vordergründige Erwerb von weit entfernt liegenden Flächen allein zur Nutzung als ökologische Vorratsflächen eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden darstellt und somit die Veräußerung den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Ansonsten würden in Zukunft solche Käufe ökologischer Vorratsflächen geballt dort auftreten, wo der Boden geringeren Ertrag verspricht und dementsprechend preisgünstig erworben werden kann.

Die Mischung muss stimmen

Eine derartige Häufung von Brachflächen in diesen Regionen widerspricht dem zentralen Anliegen der Agrarpolitik, wonach ökologische Vorrangflächen die biologische Vielfalt Kulturlandschaften und eine nachhaltige Produktion fördern sollen. Dies könne nur durch eine Durchmischung von aktiv bewirtschafteten und brachliegenden Landwirtschaftsflächen vor Ort erreicht werden.

Im Ergebnis stärkt diese Entscheidung die Rechte ortsansässiger Landwirte, die Bewirtschaftungsflächen in geringwertigen Bodenlagen besitzen. So werden sie davor geschützt, dass ortsfremde Landwirte ihre Böden aufkaufen mit dem Ziel, auf dem neuen Grund ihren Greening-Verpflichtungen nachzukommen und ihre höherwertigen und teureren Böden am Betriebssitz vor eben dieser Verpflichtung zu schützen. Würden solche Bodenverkäufe zugelassen, bestünde die Gefahr, in manchen Regionen gehäuft Brachflächen entstehen zu lassen.

Gesetzgeber sollte klare Regeln aufstellen

Obwohl die Gerichte inzwischen genau auf die Kaufkriterien schauen, fehlen durchgängig klare Maßstäbe dafür, in welchen konkreten Einzelfällen eine Genehmigung abgelehnt werden kann. Nicht immer ist nachvollziehbar, wie denn die geforderte Verbindung zwischen Betrieb und Erwerbsflächen beschaffen sein muss. Hier sollte der Bundesgerichtshof eindeutige Voraussetzungen aufstellen, um die Praxis der Genehmigungsbehörden für die kaufwilligen Landwirte vorhersehbar zu machen und für alle Beteiligten endlich Rechtssicherheit zu schaffen. Schließlich wurde das Grundstücksverkehrsgesetz nicht dazu geschaffen, ortsfremde Landwirte vom regionalen Bodenmarkt von vornherein auszuschließen. Daher sollten Kaufinteressenten solche Rechtsgeschäfte umsichtig angehen und frühzeitig den Rat von Experten einholen.

Alexander Zschau, Rechtsanwalt bei Ecovis in Leipzig, alexander.zschau@ecovis.com