Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien in Frankfurt

Frankfurter Gewerbeimmobilien sind gerade bei Banken gefragt. Das hat auch, aber gar nicht so viel, wie viele annehmen, mit dem Brexit zu tun. Zwar wurden im vergangenen Jahr in Frankfurt so viele Büroflächen wie noch nie zuvor vermietet, aber der Brexit war dabei offenbar nicht die wirklich treibende Kraft.

Nur marginale Effekte durch den Brexit

Mehr als 20 Bankinstitute planen bereits ganz konkret eine Vergrößerung ihres Mitarbeiterstabs in Frankfurt als Folge des EU-Austritts von Großbritannien. Entsprechend wurde auch bereits zusätzlicher Raum in Frankfurter Hochhäusern angemietet. Dieses Plus fällt aber angesichts des großen Umfangs der Neuvermietungen im vergangenen Jahr eigentlich kaum ins Gewicht. Das Frankfurter Vermietungsgeschäft bei Büroflächen boomt also auch ohne Brexit.

Das widerspricht den hohen Erwartungen, die sich viele Makler angesichts des baldigen Wegfalls Londons als EU-Bankenmetropole gemacht hatten. Doch viele internationale Finanzinstitute mit Sitz in London lassen sich offenbar noch Zeit mit ihren Frankfurter Umzugsplänen.

Frischer Wind in Sachen Gewerbeimmobilien kam von anderer Seite: etwa von der Deutschen Bahn und der Bundesbank mit neu abgeschlossenen Mietverträgen in einer beachtlichen Höhe von 85.000 bzw. 44.000 Quadratmetern. Auch das Teilen von Büroflächen (die sogenannten Co-Working-Spaces) fungierte weit mehr als der Brexit als Impulsgeber am Frankfurter Markt.

All das bescherte dem Frankfurter Markt für Gewerbeimmobilien Zuwächse, die die unterdurchschnittlichen Effekte des Brexit locker wettmachten. Gerade in den Wochen vor Weinachten des vergangenen Jahres zogen die Vermietungen sehr stark an. Sie schwangen sich, wie manche Makler euphorisch schwärmten, 2017 „in lange vergessene Höhen“. Sogar eine Goldgräberstimmung ähnlich wie zur Jahrtausendwende wurde geortet.

Nachfrage nähert sich der boomenden Jahrtausendwende

Tatsächlich ist die Jahrtausendwende so etwas wie eine bestimmende Zeitmarke, die den Markt bis heute bestimmt: Die damals ein- bis zweiprozentige Leerstandsquote verursachte einen Bauboom, der den Markt in Frankfurt sehr lange prägte und der langanhaltend zu einem besonders hohen Leerstand führte. Dieser schrumpfte im vergangenen Jahr abermals und liegt jetzt unter sieben Prozent (und somit etwa auf dem Niveau von 2002). Das Hochhaus Winx, der Taunusturm und andere modernen, attraktive Hochhäuser sind sogar annähernd voll vermietet.

Immobilienbewertung Gewerbeimmobilien Frankfurt: Innenstadtflächen weiter im Trend

Dieser Boom zeigt sich auch daran, dass moderne und große Innenstadtflächen nun rar werden. Von 2019 an kommen dann wieder spannende Bürohochhaus-Projekt auf den Markt: die Projekte Omniturm, Global Tower und Marienturm sowie das interessante Hochhausensemble Four mit noch unvermieteten Ressourcen.

Kostspielige Hochhausmieten sind allerdings nicht für alle Unternehmen eine Option. Schließlich kann und will sich nicht jeder Spitzenmieten von aktuell bis zu 40 Euro oder sogar mehr im Bankenviertel leisten, auch wenn die Durchschnittsmiete in Frankfurt deutlich darunter liegt (an die 20 Euro pro Quadratmeter).

Gewerbeimmobilien Investmentmarkt in Frankfurt nahe Rekordwerten

Beim Frankfurter Investmentmarkt ist Zurückhaltung momentan allerdings kein Thema. Dieser erzielte im vergangenen Jahr nahezu einen Rekordwert. Insgesamt wurden Gewerbeimmobilien um 7,1 Milliarden Euro gehandelt – darunter etwa das Geschäftshaus Upper Zeil, das Japan-Center oder Büroturm T8. Angesichts des sehr niedrigen Zinsniveaus ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Frankfurt nach wie vor hoch. Auch für 2018 gab es und wird es viele und darunter sehr hochkarätige Abschlüsse geben. Davon werden nicht nur bevorzugte Innenstadtlagen und hier insbesondere Objekte in der Zeil und in der Göthestraße profitieren, sondern auch Gewerbeimmobilien in weniger frequentierte Stadtteilen wie etwa in der Liebfrauen- oder der Schillerstraße.

Gewerbeimmombilien: Prognosen lassen weitere Zuwächse erwarten

Die aktuellen Trends lassen erkennen, dass Büroflächen in Frankfurt auch weiterhin gesucht sind. Die Anzahl der Neuvermietungen befinden sich auf einem Höchststand. Bei den Mieten ist ebenfalls ein Plus zu erwarten. Das hat schon demographische Gründe. So wird laut der Zukunftsprognose der “Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für Hessen 2014 bis 2030” die Bevölkerungszahl in Frankfurt bis zum Jahr 2030 auf rund 840.000 Menschen steigen. Die Wirtschaftsleistung wächst zudem seit Jahren stärker an als im Bundesdurchschnitt. Laut IHK Frankfurt/Main soll das Wirtschaftswachstum für die Rhein-Main-Region 2018 weiter deutlich ansteigen.

Entsprechend ist der Leerstand bei Büroflächen bis Ende des vergangenen Jahres, wie bereits erwähnt, auf dem niedrigsten Wert seit dem Jahr 2002. Selbst frühere Nischensegmente wie Logistikimmobilien sind im Aufwind.

Der Positivtrend am Frankfurter Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien dürfte sich wohl auch in diesem Jahr fortsetzen. Das zeigen die Zahlen des ersten Quartals 2018, die deutlich über den Vorjahreszahlen liegen.

Zuwächse bei Neuvermietungen von Gewerbeflächen in Frankfurt

Dieses Plus hat auch mit der Vorbildwirkung einiger „Zugpferde“ zu tun. So sicherte sich etwa die FAZ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) in einem 60-Meter-Turm in der Europa-Allee im Gallus, der bis 2021 realisiert werden soll, an die 24.000 Quadratmeter Fläche. Die Bethmann-Bank holte sich rund 8.000 Quadratmeter Fläche als Neumieter im Marienforum, das an der Mainzer Landstraße auf Höhe der Deutschen Bank hochgezogen wird. Auch der 68-Meter-Turm T8 an der Taunuslage lockt neue Mieter an wie etwa den Versicherer FM Global, der hier eine 6.600 Quadratmeter große Bürofläche beziehen wird. Das Neckermann-Gelände verzeichnet mit dem Computerspieleentwickler Crytek ebenfalls einen prominenten Zuwachs.Mit einem weiteren Plus bei den Spitzenmieten rechnen Experten durch die Errichtung neuer Innenstadt-Häuser (Projekt Four auf dem früheren Areal der Deutschen Bank und Ominiturm).

 Fazit: Gewerbeimmobilienmarkt in Frankfurt – weiterhin ein lohnendes Investment

Allerdings ist das nach wie vor beliebte Frankfurt wie schon im vergangenen Jahr bei Gewerbeimmobilien nicht mehr länger der gefragteste Markt Deutschlands. Diesen Rang hat der Mainmetropole trotz enormen Zuzug und Brexit Berlin streitig gemacht. Die deutsche Hauptstadt hat Frankfurt von der Spitze verdrängt. So stieg etwa 2017 das Berliner Investmentvolumen bei Gewerbeimmobilien um satte 40 Prozent auf annähernd acht Milliarden Euro. Mit einem Investitionsvolumen von 7,5 Milliarden Euro und einem Plus von 12 Prozent für 2017 muss sich Frankfurt hier mit dem zweiten Platz begnügen.