Betriebskosten: Ärger mit dem Mieter vermeiden

Herr Schlamminger, welche Betriebskosten muss der Mieter tragen und wie kann der Eigentümer das klar vertraglich regeln?
Der Vermieter darf nur Kosten abrechnen, die er im Mietvertrag aufgeführt hat. Empfehlenswert ist es, im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen und die dort aufgeführten Kosten auf den Mieter umzulegen. Unter anderem gehören dazu die Kosten für Heizung, Strom, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung und den Schornsteinfeger, aber auch die Grundsteuer sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen. Unter dem Punkt „Sonstige Kosten“ können die Vertragspartner auch einzelne weitere Positionen ausdrücklich festhalten.

In welchem Umfang darf der Vermieter die Betriebskosten umlegen?
Der Umlegungsmaßstab ist im Mietvertrag zu vereinbaren. Insbesondere mit Blick auf die Vorschriften der Heizkostenverordnung für Heiz- und Warmwasserkosten sind hierbei einige gesetzliche Vorgaben zu beachten. Dazu gehört es beispielsweise, dass 50 bis 70 Prozent der Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Weitere Kosten werden in der Regel anteilig nach der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gebäudes umgelegt.

Welche Besonderheiten gelten bei Eigentumswohnungen?
Bei der Abrechnung der Eigentümergemeinschaft durch den Hausverwalter mit dem jeweiligen Eigentümer ist die Teilungserklärung maßgebend, in der neben den Miteigentumsanteilen auch ein klarer Verteilerschlüssel vorgegeben sein kann. Die Regelungen der Teilungserklärung sollten ohne Abweichungen, also eins zu eins, in den Mietvertrag übernommen werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Eigentümer auf Kosten sitzen bleibt. Die anfallenden Kosten für die Hausverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Bis wann muss ein Vermieter die umgelegten Betriebskosten in Rechnung stellen? Welche Konsequenzen drohen, wenn diese Frist nicht eingehalten wird?
In der Regel leistet der Mieter während des Jahres regelmäßige, im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlungen. Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Andernfalls ist der Mieter nicht mehr verpflichtet, Nachzahlungen aus dieser Nebenkostenabrechnung zu leisten.

Was passiert, wenn der Mieter rechtzeitig abgerechnete Betriebskosten nicht bezahlt? Kann der Eigentümer seine Forderung dann mit der Kaution verrechnen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die gesetzlich auf drei Monatsnettomieten gedeckelte Kaution auf ein insolvenzfestes Mietkautionskonto einzubezahlen. Er darf während eines laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht auf die Kaution zugreifen. Es verbietet sich während dieser Zeit deshalb auch, die Forderungen aus den umgelegten Betriebskosten mit der Kaution zu verrechnen. Nach dem Auszug des Mieters kann der Immobilieneigentümer die Kaution jedoch vorläufig ganz oder teilweise einbehalten, wenn er noch Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung geltend macht. Ist eine solche Nachforderung allerdings verjährt, darf sie nicht mit der Kaution verrechnet werden.

Ulrich Schlamminger, Rechtsanwalt bei Ecovis in Weiden